Cédula de habitabilidad en Mallorca: por qué en realidad se llama licencia de segunda ocupación

La confusión número uno del propietario mallorquín

Esta conversación la tengo varias veces al mes. Un propietario me dice que tiene la cédula de habitabilidad. Le pregunto de qué año es. Me contesta que del año en que se construyó el edificio, en los ochenta. Y ahí se le tuerce el gesto, porque acaba de entender que lo que tiene no le sirve.

Vamos a aclararlo de una vez, porque este papel bloquea firmas todas las semanas en Mallorca.

Qué es exactamente

La cédula de habitabilidad es el documento administrativo que acredita que una vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad: superficies, alturas, ventilación, iluminación natural, instalaciones de agua, electricidad y saneamiento. Dicho en corto: certifica que ahí se puede vivir dignamente.

En Baleares se regula por el Decreto 145/1997, que fija las condiciones de dimensionamiento, higiene e instalaciones de las viviendas y regula la expedición de las cédulas, y por la Ley 5/2018 de la vivienda de las Illes Balears, que es la que la conecta directamente con la compraventa.

Primera ocupación y segunda ocupación: aquí está la clave

Hay dos tipos de cédula y no son intercambiables:

• Cédula de primera ocupación. Se concede cuando se termina de construir una vivienda nueva, o tras una rehabilitación integral. Es un trámite de obra nueva.
• Licencia o cédula de segunda ocupación. Es la que corresponde a una vivienda ya existente que se vuelve a ocupar, se alquila o se vende. Es la que necesitas tú si vas a vender.

Y el dato que descoloca a casi todo el mundo: la cédula caduca a los 10 años. Pasado ese plazo hay que renovarla, y el proceso de renovación es exactamente el mismo que el de obtenerla por primera vez: visita de un técnico, documentación y solicitud.

Así que si tu cédula es de cuando se construyó el edificio, está caducada desde hace décadas. No es un problema, es lo normal. Pero hay que renovarla antes de vender, y eso lleva su tiempo.

¿Es obligatoria para vender en Baleares?

En la práctica, sí, y conviene tratarla como si lo fuera sin matices. La Ley 5/2018 establece que en cualquier transmisión por venta, alquiler o cesión de uso se incorpore una copia de la cédula de habitabilidad vigente. El notario te la va a pedir en la firma.

Y hay una segunda razón, más práctica todavía: las compañías de agua, luz, gas y telecomunicaciones exigen la cédula en vigor para dar de alta los suministros de forma definitiva. Aunque un comprador aceptase comprar sin ella, se encontraría con una casa a la que no puede poner los contadores a su nombre. Ningún comprador informado firma en esas condiciones, y ninguna entidad le concede una hipoteca.

Traducción práctica: sin cédula en vigor no se vende. Aunque encuentres el resquicio legal, no encontrarás el comprador.

Cédula y certificado energético no son lo mismo

Los confunde muchísima gente, así que aquí va la tabla que resuelve la duda de un vistazo. Ambos hacen falta y hay que tramitarlos por separado.

	Cédula o licencia de segunda ocupación	Certificado de eficiencia energética
Qué acredita	Que la vivienda es habitable y cumple mínimos de superficie, higiene e instalaciones	Cuánta energía consume la vivienda y cuánto CO2 emite
Quién lo emite	El Consell de Mallorca, con informe técnico previo	Un técnico competente, con registro posterior en el Govern balear
Ámbito	Normativa balear	Normativa estatal, aplicable en toda España
Vigencia	10 años	10 años
Se puede suspender	No. O cumple los mínimos o no se concede	No. Siempre da una nota, de la A a la G
Plazo de tramitación	Semanas, depende del Consell	Días

Si todavía no lo tienes claro, en el artículo sobre el certificado energético, que es el otro obligatorio, lo explico en detalle: qué mira el técnico, qué significa cada letra y si merece la pena mejorar la calificación antes de vender.

Cómo se tramita en Mallorca

En Mallorca la competencia es del Consell de Mallorca, a través de su departamento de Territorio. No es el ayuntamiento, aunque mucha gente empieza llamando allí y pierde una semana.

El proceso es este:

1. Contratas a un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico) que visita la vivienda, la mide, comprueba las instalaciones y elabora el certificado de habitabilidad correspondiente.
2. Se reúne la documentación: escritura o nota simple, referencia catastral, documentación urbanística cuando procede, y el certificado del técnico.
3. Se presenta la solicitud ante el Consell de Mallorca y se abona la tasa correspondiente.
4. El Consell resuelve y emite la cédula, que ya tiene diez años de validez por delante.

Empieza este trámite antes de publicar el anuncio, no cuando tengas comprador. Es exactamente el consejo que doy en el checklist completo de documentos: los papeles con plazos largos se arrancan primero.

Cuánto cuesta

Hay dos partidas y conviene distinguirlas cuando pidas presupuesto:

• Honorarios del técnico: la visita, las mediciones, los planos si hacen falta y el certificado. Es la partida principal y varía según el tamaño de la vivienda y la distancia hasta ella.
• Tasa administrativa del Consell: una cantidad menor que se abona con la solicitud.

Pide siempre presupuesto cerrado que incluya ambas cosas y la gestión completa, y desconfía de precios muy por debajo de mercado: si el técnico no visita la vivienda, la cédula no vale nada. Este gasto forma parte de cuánto suman todos estos trámites en la cuenta final de tu venta, así que anótalo desde el principio.

¿Y si mi vivienda no puede obtener la cédula?

Pasa, y en Mallorca pasa más de lo que la gente cree. Los casos habituales:

• La vivienda no cumple los mínimos de habitabilidad. Alturas insuficientes, habitaciones sin ventilación al exterior, baños sin ventilación, superficies por debajo de lo exigido. A veces se resuelve con obra menor, a veces no.
• Hay obra sin licencia. Un porche cerrado, una planta añadida, un sótano convertido en vivienda, una piscina no declarada. Si la realidad física no coincide con lo que consta legalmente, el expediente se complica.
• El inmueble está en suelo rústico y su situación urbanística no está regularizada.
• La edificación está fuera de ordenación o tiene un expediente de infracción urbanística abierto.

En estos casos lo primero es un diagnóstico técnico honesto: un arquitecto que te diga si la situación se puede legalizar, cuánto costaría y cuánto tardaría. Con ese informe en la mano se puede decidir si merece la pena arreglarlo o si conviene vender comunicando la situación con total transparencia y ajustando el precio en consecuencia.

Lo que no funciona nunca es esconderlo. Sale a la luz en el primer informe registral o en la primera visita del arquitecto del comprador, y entonces se cae la operación entera y encima con desconfianza.

Preguntas frecuentes

Mi cédula está caducada. ¿Puedo venderla igualmente?

La forma práctica de responder esto es: puedes intentarlo, pero el comprador no va a poder contratar los suministros y probablemente no obtendrá financiación. Renuévala. Se tarda semanas, no meses.

¿La cédula la tiene que pedir el vendedor o el comprador?

Lo habitual y lo razonable es que la aporte el vendedor, porque forma parte de la documentación de la vivienda que se transmite. En el contrato de arras conviene dejarlo por escrito con un plazo.

¿Sirve la cédula de primera ocupación de cuando se construyó el edificio?

No, si han pasado más de diez años. Hay que tramitar la de segunda ocupación.

¿Hace falta cédula para alquilar?

Sí. La ley balear la exige también en el alquiler y en la cesión de uso, no solo en la venta.

¿Y si he reformado la vivienda?

Si la reforma ha modificado la distribución o la superficie, con más razón: el técnico tiene que comprobar que la vivienda reformada sigue cumpliendo los mínimos y que la obra estaba amparada por la licencia correspondiente.

Conclusión

La cédula es de esos trámites que no dan ningún placer y que, sin embargo, deciden si tu venta llega a notaría o no. Compruébala hoy: mira la fecha, y si tiene más de diez años, empieza la renovación esta semana.

Cuando trabajo una propiedad, esto es lo primero que reviso, antes incluso de hacer las fotos. Si quieres que revise el estado documental de tu vivienda antes de sacarla al mercado, escríbeme y lo miramos juntos.

---

Contenido divulgativo. La normativa de habitabilidad de las Illes Balears, las tasas y los plazos de tramitación pueden cambiar. Comprueba la fecha de este artículo y confirma siempre los requisitos vigentes con el Consell de Mallorca o con un técnico competente antes de tomar decisiones.