Impuestos y gastos de vender una casa en Mallorca: la cuenta completa con números

La pregunta que todo propietario se hace en voz baja

Antes de llamar a ninguna agencia, todo propietario se hace la misma pregunta: si la vendo por X, ¿cuánto acabo ingresando de verdad?

Y casi nadie la responde con números. Se habla del precio de venta como si fuera el dinero que entra en tu cuenta, y no lo es. Entre el precio de la escritura y tu bolsillo hay una lista de impuestos y gastos que, en una venta normal en Mallorca, se lleva fácilmente entre un 8% y un 15% del total.

Este artículo es esa cuenta, con un ejemplo trabajado de principio a fin sobre un piso de Palma. Si todavía no sabes por cuánto se vende tu casa, empieza por saber primero cuánto vale tu casa, porque sin precio no hay cuenta que hacer.

Todo lo que paga el vendedor, de un vistazo

Concepto	Quién lo paga	Cuánto
Plusvalía municipal (IIVTNU)	Vendedor	Según el valor catastral del suelo y los años. En Palma, tipo del 30%
IRPF por ganancia patrimonial	Vendedor	Del 19% al 30% según el tramo
Comisión de la agencia	Vendedor (lo habitual)	Del 3% al 7% del precio, más 21% de IVA
Certificado energético y cédula	Vendedor	Honorarios del técnico más tasas
Cancelación registral de la hipoteca	Vendedor	Unos 1.000 euros de media
Escritura de compraventa	Comprador, salvo pacto	Entre el 0,5% y el 1% del valor
Nota simple, certificado de la comunidad, IBI	Vendedor	Cantidades pequeñas

Vamos uno por uno con lo que de verdad mueve la aguja.

1. La plusvalía municipal

Es el impuesto que cobra el ayuntamiento por el aumento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. Ojo: del suelo, no de la vivienda entera. Desde la reforma de 2021 existen dos formas de calcularlo, la objetiva y la real, y se aplica la que salga más baja para ti.

El dato que más alegrías da: si vendes por menos de lo que compraste, no pagas plusvalía municipal. Hay que acreditarlo con las dos escrituras, pero no se paga. En Palma el tipo de gravamen es del 30% sobre la base imponible, y el plazo para presentar la autoliquidación es de 30 días hábiles desde la firma.

No desarrollo aquí el cálculo porque tiene su propia guía, con los dos métodos, el simulador oficial y un ejemplo: cómo se calcula exactamente la plusvalía en Palma. Si tu casa está en Calvià, Andratx o Manacor la mecánica es la misma, pero cada ayuntamiento fija sus tipos y bonificaciones.

2. El IRPF por la ganancia patrimonial

Este es el grande, el que se lleva más dinero y el que más gente descubre tarde, porque no se paga el día de la firma: se paga en la declaración de la renta del año siguiente.

La ganancia se calcula así:

1. Valor de adquisición: lo que pagaste por la casa, más los impuestos y gastos de aquella compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y más las inversiones y mejoras que hayas hecho y puedas justificar con factura.
2. Valor de transmisión: el precio de venta, menos los gastos y tributos que asumes tú en esta operación (la comisión de la agencia, la plusvalía municipal, los certificados).
3. Ganancia patrimonial: valor de transmisión menos valor de adquisición.

Esa ganancia va a la base del ahorro y tributa por tramos:

Tramo de ganancia	Tipo
Hasta 6.000 euros	19%
De 6.000 a 50.000 euros	21%
De 50.000 a 200.000 euros	23%
De 200.000 a 300.000 euros	27%
Más de 300.000 euros	30%

Es una escala progresiva: no pagas el 23% de todo, pagas cada tramo a su tipo. Y una cosa importante que confunde a mucha gente: el valor de referencia catastral, que desde 2022 marca la base mínima de tributación en el impuesto de transmisiones y en sucesiones, no se usa para calcular tu ganancia en el IRPF. Ahí manda el precio real de compra y de venta.

3. Cuándo NO pagas IRPF

Hay tres situaciones en las que la ganancia queda fuera, total o parcialmente. Conviene conocerlas porque cambian la cuenta por completo:

• Vendes con pérdidas. Si el valor de transmisión es menor que el de adquisición, no hay ganancia y no hay IRPF que pagar por esta operación.
• Tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual. La ganancia queda exenta, sin necesidad de reinvertir nada. La vivienda tiene que serlo en el momento de venderla o haberlo sido en alguno de los dos años anteriores, y para considerarse habitual has tenido que residir en ella de forma continuada al menos tres años.
• Reinviertes en otra vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y destinas todo el importe obtenido a comprar otra, la ganancia queda exenta. El plazo de reinversión es de dos años, y cuentan tanto los posteriores a la venta como los anteriores. Si reinviertes solo una parte, solo queda exenta la parte proporcional.

Estas exenciones no se aplican solas. Hay que declararlas y hay que poder acreditarlas. Habla con tu asesor antes de firmar, no después.

4. La comisión de la agencia

En España los honorarios inmobiliarios no están regulados: cada agencia cobra lo que decide y el propietario puede negociar. La horquilla habitual del sector va del 3% al 7% del precio de venta, con la media justo por debajo del 5%, y siempre hay que sumarle el 21% de IVA. Se devengan con la firma de la escritura.

Es el gasto más grande después del IRPF y también el único que se negocia de verdad, así que merece la pena entender la comisión de la agencia, que es el gasto que más se negocia, y sobre todo qué obligaciones concretas asume el agente a cambio de ese porcentaje.

5. Notaría, registro y cancelación de hipoteca

La escritura de compraventa la paga habitualmente el comprador, salvo que pactéis otra cosa. Lo que sí es tuyo como vendedor es la cancelación registral de la hipoteca, si tenías una.

Cuidado con esto, porque es el gasto olvidado que descoloca a todo el mundo en la firma. Que hayas terminado de pagar el préstamo no significa que la hipoteca haya desaparecido del Registro: sigue ahí como carga hasta que se cancela formalmente, y eso exige escritura notarial e inscripción. El coste ronda los 1.000 euros de media entre notaría, registro y gestoría. Lo habitual es cancelarla el mismo día de la firma con el dinero del comprador, pero el gasto sale de tu parte.

Un ejemplo con números: piso en Palma

Marta compró un piso en Palma en 2010 por 220.000 euros y pagó 22.000 euros más entre impuesto de transmisiones, notaría, registro y gestoría. Lo vende ahora por 380.000 euros con una agencia que le cobra un 4%. No tiene hipoteca pendiente. Es su vivienda habitual, tiene 54 años y no va a reinvertir.

• Valor de adquisición: 220.000 + 22.000 = 242.000 euros
• Comisión de la agencia: 4% de 380.000 = 15.200, más 21% de IVA = 18.392 euros
• Plusvalía municipal: con el método objetivo, la base sale en torno a 4.500 euros y al tipo del 30% de Palma son unos 1.350 euros (la cifra exacta te la da el simulador del ayuntamiento en dos minutos)
• Certificado energético: 200 euros
• Valor de transmisión: 380.000 menos 18.392 menos 1.350 menos 200 = 360.058 euros
• Ganancia patrimonial: 360.058 menos 242.000 = 118.058 euros

Ahora el IRPF, tramo a tramo: los primeros 6.000 euros al 19% son 1.140. Los siguientes 44.000 al 21% son 9.240. Los 68.058 restantes al 23% son 15.653. Total de IRPF: 26.033 euros.

La cuenta final de Marta:

• El día de la firma se lleva a casa 360.058 euros
• En la declaración del año siguiente paga 26.033 euros
• Le quedan limpios 334.025 euros de los 380.000 que tenía en la cabeza

Son 45.975 euros de diferencia, un 12,1% del precio de venta. No es que Marta haya hecho nada mal: es lo que cuesta vender. Pero es una cifra que hay que conocer antes de decidir el precio de salida, no después de haber firmado unas arras.

Dos casos que cambian la cuenta

Si no resides en España. El comprador te retiene un 3% del precio y lo ingresa en Hacienda a tu cuenta, y tú liquidas después por tu lado. Lo explico entero en si eres no residente, la mecánica cambia.

Si la casa la heredaste. Tu valor de adquisición no es cero: es el valor declarado en la herencia más los impuestos y gastos de entonces. Y hay trámites previos que resolver antes de vender. Todo eso, en si la casa que vendes la heredaste.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto me queda limpio si vendo mi casa en Mallorca?

Depende de la ganancia que tengas y de la comisión que pagues. En una venta con ganancia y con agencia, cuenta con un 8% a un 15% del precio en impuestos y gastos. Si vendes sin ganancia, la factura baja muchísimo: desaparecen el IRPF y la plusvalía municipal.

¿Quién paga la notaría al vender una casa?

La escritura de compraventa la paga habitualmente el comprador, salvo pacto distinto. El vendedor paga la cancelación de su hipoteca si la tiene, y la plusvalía municipal.

¿La comisión de la agencia se puede descontar de la ganancia en el IRPF?

Sí. Los gastos y tributos inherentes a la transmisión que asume el vendedor reducen el valor de transmisión, así que reducen la ganancia. Guarda todas las facturas.

¿Cuándo se paga el IRPF de la venta?

En la declaración de la renta del ejercicio siguiente. Vendes este año y lo pagas en la campaña del año que viene. Aparta ese dinero y no te lo gastes.

¿Y si vendo con pérdidas?

No pagas IRPF por esa operación y tampoco plusvalía municipal, siempre que puedas acreditar la pérdida con las escrituras. Además, la pérdida patrimonial se puede compensar con otras ganancias en tu declaración, con los límites que marca la normativa.

Conclusión

Vender no es solo poner un precio: es saber qué se queda por el camino. Y la buena noticia es que casi todo esto se puede planificar. El momento de la venta, la exención por edad, la reinversión, las facturas de reforma que tienes guardadas en un cajón y que reducen tu ganancia: todo cuenta si lo miras a tiempo.

Si quieres, te hago el desglose con números de tu caso antes de que muevas un dedo. Sin compromiso y sin humo: si la cuenta no te sale, mejor saberlo ahora.

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Este artículo es contenido divulgativo y no sustituye el asesoramiento fiscal o jurídico de un profesional. Los tipos, plazos, coeficientes y bonificaciones cambian con frecuencia y dependen de tu situación concreta y de tu municipio. Comprueba la fecha de publicación de este artículo y confirma siempre los datos con tu asesor o con la administración correspondiente antes de tomar una decisión.