Vender tu casa en Mallorca siendo no residente: la retención del 3% explicada

El día que descubres que no te pagan el precio entero

Firmas la escritura de tu apartamento en Mallorca por 450.000 euros y en tu cuenta entran 436.500. Faltan 13.500. Nadie te lo había explicado con claridad y por un momento piensas que algo ha salido mal.

No ha salido mal. Es la retención del 3%, y es una obligación legal del comprador cuando el vendedor no reside fiscalmente en España. Ese dinero no ha desaparecido: está en Hacienda, a tu nombre, a cuenta del impuesto que te toca pagar por la venta. Y en muchos casos vuelve entero o casi entero.

Esta situación es pan de cada día en Mallorca, donde miles de propietarios alemanes, británicos, suecos, holandeses y suizos venden cada año. Y sin embargo casi nadie lo explica desde el lado del vendedor. Vamos a ello.

Primero: ¿eres no residente a efectos fiscales?

No depende de tu nacionalidad ni de si tienes NIE. A grandes rasgos, eres residente fiscal en España si permaneces aquí más de 183 días al año, o si tu principal centro de intereses económicos está en España. Si no cumples ninguno de esos criterios, eres no residente y tributas por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Es lo primero que hay que aclarar, porque toda la mecánica que viene después depende de esta calificación. Si tienes dudas sobre tu situación, resuélvelas con un asesor antes de firmar, no después.

Qué es la retención del 3% y por qué existe

Cuando el vendedor de un inmueble en España no es residente fiscal aquí, el comprador (sea residente o no) está obligado a retener el 3% de la contraprestación acordada e ingresarlo en Hacienda.

La lógica es sencilla: una vez cerrada la venta, el vendedor puede volver a su país y Hacienda perdería la vía práctica de cobrar el impuesto. La retención es un pago a cuenta que garantiza que algo se ingresa, pase lo que pase después.

Importante: el 3% no es el impuesto. Es un anticipo. El impuesto real puede ser más o puede ser menos, y esa diferencia se ajusta después.

La cronología completa, paso a paso

1. Día de la firma. El comprador te paga el 97% del precio y retiene el 3%. Esto debe estar reflejado en la escritura.
2. Un mes desde la transmisión. El comprador presenta e ingresa la retención con el modelo 211. Tiene un mes de plazo desde la fecha de la transmisión.
3. El comprador te entrega una copia del modelo 211. Este documento es imprescindible: lleva un número de referencia que tú necesitas para tu declaración. Sin él no puedes reclamar nada. Exígelo por escrito en el contrato de arras.
4. Cuatro meses desde la transmisión. Tú presentas tu propia declaración con el modelo 210, calculando la ganancia patrimonial real y el impuesto que corresponde. El plazo son tres meses contados desde que termina el mes que tenía el comprador, es decir, cuatro meses desde la fecha de la venta.
5. Ajuste final. Si tu impuesto es menor que el 3% retenido, solicitas la devolución de la diferencia. Si es mayor, ingresas lo que falta. Si vendiste con pérdidas, puedes reclamar la devolución del 3% completo.

Puedes consultar la información oficial sobre la obligación del comprador en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.

Cuánto se paga realmente

La ganancia patrimonial se calcula igual que para cualquier vendedor: valor de transmisión menos valor de adquisición. Al valor de compra le sumas los impuestos y gastos que pagaste entonces y las mejoras justificadas; al de venta le restas los gastos y tributos que asumes tú ahora (comisión de la agencia, plusvalía municipal, certificados). La mecánica del cálculo y de los gastos deducibles es la misma que explico en el resto de impuestos que paga cualquier vendedor; lo que cambia es el tipo y el formulario.

Sobre esa ganancia se aplica un tipo fijo, no una escala progresiva:

Dónde resides	Tipo sobre la ganancia
Unión Europea, Noruega e Islandia	19%
Resto de países	24%

Haz el cálculo antes de firmar, porque te dice de antemano si vas a recuperar dinero o si vas a tener que ingresar más. Con una ganancia pequeña, el 19% de esa ganancia suele ser inferior al 3% del precio total, y entonces te devuelven. Con una ganancia grande, la retención se queda corta y hay que pagar la diferencia.

La plusvalía municipal también te toca a ti

Este es el segundo susto habitual. Además del IRNR, tienes que pagar la plusvalía municipal al ayuntamiento, exactamente igual que cualquier otro vendedor. Son dos impuestos distintos: uno estatal sobre tu ganancia y otro municipal sobre el incremento de valor del suelo.

Hay un matiz que te afecta directamente: cuando el vendedor es no residente, el comprador pasa a ser sustituto del contribuyente a efectos de este impuesto. Es decir, el ayuntamiento puede reclamarle el pago a él. En la práctica, los compradores bien asesorados retienen también el importe estimado de la plusvalía en la firma y la liquidan ellos. Es legítimo y es lo prudente por su parte, pero conviene saberlo antes de sentarse en la notaría para no llevarse otra sorpresa con la liquidez.

Cómo se calcula, cuándo no se paga y el simulador oficial de Palma están en el artículo sobre la plusvalía municipal, que también te toca a ti.

Lo que necesitas tener listo

• NIE en vigor. Sin él no puedes firmar ni presentar impuestos. Si lo tienes de hace años, comprueba que sigue siendo válido.
• Cuenta bancaria española. Facilita muchísimo el cobro de la devolución del modelo 210. Sin ella, el proceso se complica.
• Representante fiscal en España. Es muy recomendable en todos los casos y obligatorio en determinados supuestos, señaladamente cuando resides fuera de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo. Confírmalo con tu asesor según tu país.
• La escritura de compra original. Es la que acredita tu valor de adquisición. Sin ella, Hacienda puede considerar que tu ganancia es todo el precio de venta, lo cual es un desastre. Búscala ahora, no la semana de la firma.
• Facturas de reformas y mejoras. Suman al valor de adquisición y por tanto reducen tu ganancia. Si reformaste la cocina hace ocho años y guardaste la factura, esa factura vale dinero.
• Copia del modelo 211 presentado por el comprador. Insisto porque es el error más caro de todos.

Una exención que mucha gente desconoce

Si resides en un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria, y la vivienda que vendes en España era tu vivienda habitual, la ganancia puede quedar excluida de tributación si reinviertes el importe total obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en condiciones equivalentes a las que se aplican a los residentes.

No aplica a segundas residencias ni a inmuebles de inversión, que es el caso de la mayoría de propietarios extranjeros en Mallorca. Pero si tu situación encaja, merece muchísimo la pena estudiarla con un asesor antes de firmar.

Los cinco errores que veo repetirse

1. No pedir el modelo 211 al comprador. Sin ese justificante no puedes reclamar la devolución. Ponlo en las arras como obligación expresa.
2. Dejar pasar los cuatro meses del modelo 210. El plazo es el plazo. Y como en tu caso lo normal es que Hacienda te deba dinero a ti, quien pierde eres tú.
3. No localizar la escritura de compra. Sobre todo en propiedades compradas hace veinte o treinta años, o heredadas. Si no acreditas el valor de adquisición, la ganancia calculada se dispara.
4. Olvidar deducir los gastos. La comisión de la agencia, la plusvalía municipal y los certificados reducen tu ganancia. Guarda todas las facturas a tu nombre.
5. Contar con el 100% del precio para la siguiente operación. Si vas a comprar otra cosa el mismo día o la semana siguiente, recuerda que ese 3% (y posiblemente la plusvalía) no van a estar en tu cuenta.

Preguntas frecuentes

¿Puedo evitar la retención del 3%?

No, si eres no residente. Es una obligación del comprador y responde con el propio inmueble si no la cumple, así que ningún comprador bien asesorado va a aceptar saltársela.

¿Cuánto tarda Hacienda en devolver la diferencia?

Los plazos varían y no te voy a dar un número que no puedo garantizar. Cuenta con meses, no con semanas, y ten paciencia. Lo que sí puedes controlar es presentar bien y en plazo, que es lo que acelera el proceso.

¿Y si vendo con pérdidas?

Presentas el modelo 210 acreditando la pérdida y solicitas la devolución completa del 3% retenido. Además, sin incremento de valor tampoco procede la plusvalía municipal.

¿Necesito venir a España para vender?

No necesariamente. Se puede firmar mediante poder notarial otorgado ante notario en tu país de residencia, con Apostilla de La Haya y traducción jurada cuando corresponda. Es un trámite que hay que preparar con semanas de antelación.

¿Tengo que declarar esta venta también en mi país?

Depende del convenio de doble imposición entre España y tu país de residencia. Consúltalo con un asesor de allí. Lo habitual es que el impuesto pagado en España se tenga en cuenta, pero cada convenio tiene sus reglas.

Conclusión

Vender desde fuera no es más difícil, es distinto. Tiene su propia secuencia de plazos, sus propios formularios y una retención que asusta la primera vez que la ves pero que en muchos casos vuelve. Lo único que no perdona es la desorganización: los papeles que no aparecen y los plazos que se pasan.

Buena parte de mis propietarios ni siquiera está en la isla mientras vendo su casa. Preparo la propiedad, la promociono en los mercados donde están los compradores (te cuento cómo en el artículo sobre cómo trabajo el mercado internacional), coordino la documentación y solo hace falta que aparezcas en la firma, o ni eso si prefieres dar un poder.

Si tienes una propiedad en Mallorca y vives fuera, vendo para propietarios que ni siquiera están en la isla. Escríbeme y organizamos el calendario completo antes de mover nada.

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Contenido divulgativo. No sustituye el asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos del IRNR, los plazos de presentación y las obligaciones de representación fiscal dependen de tu país de residencia, del convenio de doble imposición aplicable y de tu situación concreta, y pueden cambiar. Comprueba la fecha de este artículo y confirma siempre con un asesor fiscal o con la Agencia Tributaria antes de firmar.